最近一段時間以來,房地產市場氣氛活躍,各地政策不斷松動,深圳更是量價齊升,各大樓盤交易火爆。但今天咱們不展開說房的事兒,咱們說說貸款的事兒。許多朋友不太清楚LPR和房貸之間的關系,也不知道如何選擇對自己更有利,今天就詳細說說~
根據央行去年底的公告,自今年3月1日起,重新調整存量房貸利率,存量浮動利率貸款客戶可以有兩個選擇:固定利率或隨LPR調整。原則上轉換工作應于今年8月底前完成。但實際執行時間是從2021年開始。今年存量用戶的房貸利率還是按照2019年執行,按照當前的還款約定償還。
如果你的個人住房貸款是商貸,已于2020年1月1日前發放,或已簽訂合同但未發放,且屬于浮動利率、參考貸款基準利率定價,那么,你正在面臨以下選擇——將貸款的定價基準轉換為LPR加減點,還是轉為固定利率。
那么問題來了:LPR和貸款利率有啥區別?貸款哪種更劃算?需要注意哪些問題?咱們一個個說。
首先,還是有很多朋友對LPR一頭霧水,不知道到底是什么。只有弄清楚LPR,才能明白如何與房貸做轉換。
LPR,全稱“貸款市場報價利率”,相當于一個錨,以此為基準。是央行綜合18家具有代表性的商業銀行市場報價,形成的貸款市場報價利率,每月20日(遇節假日順延)對外公布一次,目前包括1年期、5年期以上兩個品種。
央行推行以LPR利率為貸款定價基準利率,各銀行只能在此利率上加碼,而不能下調。
原本我們在申請房貸時,是以央行的基準利率為標準,然后參考每個銀行的折扣。比如基準利率5%,9折之后實際貸款利率就是4.5%。換成LPR定價之后,就是以LPR為基準,在此基礎上浮動。
國家為什么要將房貸的“定價基準”從基準利率轉為LPR呢?因為與基準利率相比,LPR的市場化程度更高,能及時反映市場利率變化。更有利于保護借貸雙方的權益。
LPR轉換并不局限于房貸,還涵蓋企業貸款、個人消費貸款等。就房貸來看,僅包含商業性個人住房貸款,以及組合貸款中的商貸部分,不涉及公積金個人住房貸款;同時,固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉換。
那么如何判斷我們要不要轉換呢?記住下面五點:
1、不是公積金貸款;
2、房貸辦的是浮動利率貸款,而不是固定利率,即有重定價條款(比如利率在每年1月1日調整);
3、合同期限內還存在重定價日。也就是說,如果合同約定利率在每年1月1日調整,但這份在2020年10月就到期了,這種也不需要轉換。
4、合同中的利率,是按貸款基準利率確定的(比如有這樣的表述:“基準利率上浮10%”或“基準利率打9折”);而不是按照貸款市場報價利率(LPR)確定的;
5、房貸合同是在2020年1月1日前簽訂的。
滿足以上五點,則需要轉換,但只能轉換1次。如果有多份房貸,那么需要逐一轉換。
確定要轉換之后,又有了新的問題:房貸既可以轉換成固定利率也可轉換成LPR,到底哪種更劃算呢?
理論上來說,都是基于每個人對未來利率走勢的判斷。如果你認為未來LPR會下降,那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能會上升,那么轉換為固定利率就會有優勢。
如果轉換為LPR,市場化程度也越高,也就是說未來如果LPR下行,利率水平也會隨之下降。合同重定價后可以享受到降息帶來的優惠。中國還處于發展中階段,LPR還比較高,如果以西方國家為參照標準,中長期來看,LPR大概率是會逐漸降低的。
現在就給大家舉例說說,到底LPR是怎么省錢的:
1、假設當前利率水平為4.9%,某行給予8折優惠,則實際貸款利率是3.92%。轉換為LPR后,以2019年12月LPR4.8為基準,要在4.8基礎下浮0.88,維持利率水平3.92不變。切換后,這個下浮0.88就永遠固定,直到房貸還完。
假定受到今年疫情的影響,未來LPR下降到4.5,那么一年之后你的房貸利率為4.5-0.88=3.62。
2、假設當前利率水平為4.9%,某行上浮10%利率,則實際貸款利率是5.39%。今年轉換為LPR,以2019年12月LPR4.8為基準,要上浮0.59,維持5.39不變,那么轉換之后上浮0.59就永遠固定,直到房貸還完。
表面上看起來是不是實際利率并未發生變化?沒錯。這是假定LPR利率不變的情況。有專業人士計算過,如果未來LPR下降5個基點,100萬房貸,等額本息還30年,那么月供將減少約31元,30年可以省下11160元。
自2019年8月LPR新形成機制改革以來,已報價7次,其中和多數房貸期限對應的5年期以上LPR有過2次“降價”,一次是去年11月,一次是今年2月,均下降5個基點,每次調整百萬月供可減少約30元。
但是,有一點值得注意,因為LPR每月20日更新一次,但不代表每個月房貸利率都會變。
房貸合同里涉及“重定價日”和“重定價周期”兩個問題。前者是指,你和銀行約定的利率調整日子,即“何時調整”,通常為每年的1月1日,或每年與貸款發放日相對應的日期;后者則是指“多久調整一次”,即調整頻率,通常為一年。
也就是說,從轉換后到第一個重定價日前,上述借款人的房貸利率仍是3.43%,從第一個重定價日起,其房貸利率變成“當時最新的5年期LPR-1.37%”,以后每個重定價日都以此類推。
房貸重新定價周期最小單位是年,也就是1年調整一次,假設選定每年1月1日為重新定價日,那么應該留意上一年12月20日的LPR報價,決定下一年的月供。
4月20日,央行公布2020年4月20日貸款市場報價利率(LPR):
1年期LPR為3.85%,較上一期下降20個基點;5年期以上LPR為4.65%,較上一期下降10個基點。
這是自去年8月LPR改革以來,5年期以上LPR第三次下調,也是下調幅度最大的一次。畢竟以前每次下調都是5個基點,這次直接下調了10個基點。
由此說來,每百萬貸款每年將節省一千余元。若是500萬的房20年貸款的話,將節省一萬多!
雖然從當下整體的調整來看,利率總共也只下調了20個基點,這部分對于動輒百萬的房子來說,影響并不大。但是長期的降息,才能真正放大這種效果。隨著時間拉長,降息的趨勢也將越發明顯,對于購房者來說,也算是一項福利了。
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