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      視點!合生創(chuàng)展7.9億元收購珠江投資上海黃浦地塊:計劃建40座中式別墅
      發(fā)布時間:2022-08-04 15:53:25 文章來源:澎湃新聞
      根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)出的《控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》,目標(biāo)地塊的容積率由4.15降低至1.3,相應(yīng)的地上建筑面積由31200平方米降低至1


      (資料圖)

      8月3日晚間,合生創(chuàng)展集團(00754.HK)公告稱,公司的全資附屬公司上海合博房地產(chǎn)咨詢有限公司與出讓方上海珠江投資集團有限公司(合生創(chuàng)展關(guān)連公司)訂立協(xié)議,據(jù)此,珠江投資同意出售而上海合博同意以7.9億元的現(xiàn)金對價收購目標(biāo)公司上海博禎置業(yè)有限公司的100%股權(quán)。

      根據(jù)公告,上海博禎置業(yè)在2017年取得了位于上海市黃浦區(qū)黃金地段豫園的一宗地塊,地塊面積約為7523平方米,僅可作住宅開發(fā)使用。根據(jù)2017年的土地出讓合同,該地塊的容積率為4.15,并有地上建筑面積31200平方米。根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)出的《控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》,目標(biāo)地塊的容積率由4.15降低至1.3,相應(yīng)的地上建筑面積由31200平方米降低至10582平方米。根據(jù)楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局及楊浦區(qū)舊區(qū)改造指揮部辦公室委聘的估值公司所出具的報告,容積率降低導(dǎo)致的土地使用權(quán)市場價值為16.0414億元(“該項損失的土地開發(fā)權(quán)益”)。截至目前,預(yù)計該項損失的土地開發(fā)權(quán)益將通過該轉(zhuǎn)移安排予以補償。

      作為補償,該項損失的土地開發(fā)權(quán)益可以無須支付額外的土地出讓金而轉(zhuǎn)移到上海其他區(qū)域的地塊。但需要達成以下的條件:目標(biāo)地塊及該項損失的土地開發(fā)權(quán)益擬轉(zhuǎn)移往的土地(“開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)入土地”)最終同為珠江集團( 即出讓方的最終擁有人)或在該收購?fù)瓿珊笥珊仙鷦?chuàng)展擁有;該項損失的土地開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)移一事得到有關(guān)政府部門批準(zhǔn);目標(biāo)公司與出讓目標(biāo)地塊的有關(guān)政府部門訂立了關(guān)于目標(biāo)地塊的國有土地出讓補充合同,該補充合同會有對目標(biāo)地塊上轉(zhuǎn)出部分的價值及開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)入土地權(quán)利人的名稱等的條款;及開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)入土地權(quán)利人與出讓開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)入土地的有關(guān)政府部門訂立了關(guān)于開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)入土地之國有土地出讓補充合同,該補充合同會有目標(biāo)地塊的情況 ( 地塊名稱、轉(zhuǎn)出的土地價值等)及對開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)入土地規(guī)劃的調(diào)整等條款。

      根據(jù)上海市黃浦區(qū)人民政府發(fā)布的《黃浦區(qū)2021年舊區(qū)改造實施情況( 全年 )》,目標(biāo)地塊之房屋征收工作已完成了99% ,但是,因為目標(biāo)地塊的房屋征收工作還沒有完全完成,所以仍未開始任何施工,也未取得有關(guān)目標(biāo)地塊的不動產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)目標(biāo)公司與上海市黃浦區(qū)建設(shè)和管理委員會之間訂立的《黃浦區(qū)復(fù)興東路69號地塊( 西塊 )房屋征收資金計劃》,征收目標(biāo)地塊上的房屋的成本估計為22.8億元。截至目前,目標(biāo)公司業(yè)已向上海市黃浦區(qū)建設(shè)和管理委員會合共支付了21.36億元的征收費。 預(yù)計征收房屋成本余下的估計金額約 為1.44億元將以目標(biāo)公司的銀行貸款支付。預(yù)計目標(biāo)地塊房屋征收工作將于2022年第四季度完成。

      合生創(chuàng)展計劃將地塊發(fā)展成為40座中式別墅,目標(biāo)客戶為正在尋找最高端質(zhì)量物業(yè)(處于頂級地段且擁有厚重文化底蘊)的人群。合生創(chuàng)展預(yù)計該項目的施工將在2023年3月或前后開始,并在2024年5月或前后開始預(yù)售。

      此次合生創(chuàng)展的收購資金7.9億元將以現(xiàn)金形式分為兩筆支付,預(yù)計將以公司內(nèi)部資源支付約2.4億元,銀行貸款部分約5.5億元。

      另外,合生創(chuàng)展還披露了今年前7個月的銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,截至2022年7月末,合生創(chuàng)展的總合約銷售金額約為188億元,同比下降約22.93%;其中物業(yè)合約銷售172.15億元,同比下降約25.39%;裝修合約銷售15.85億元,同比上升約20.17%。另外,前7個月的合約銷售面積約為737581平方米,物業(yè)合約銷售平均售價為每平方米23339元。

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