本文來源：時代周報 作者：唐洛

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凌克罕見走上臺前，攜一眾高管面對投資者拷問。

面對市場做空和股債異動，在主動公告經營及財務情況后，金地集團于 8 月 5 日召開投資者會議，回應外界關注的問題。

出席投資者會議的高管陣容堪稱豪華。董事長凌克親自坐鎮，總裁黃俊燦，高級副總裁、財務負責人韋傳軍，董秘徐家俊，副總裁王南，財務總監曾愛輝，資本總監李澤星，營銷、運營、財務、融資等各個條線的高管悉數出席。

針對金地集團經營情況、財務狀況、融資節奏、出險項目、推盤安排等問題，管理層一一作出回應。

經營穩健

從經營情況來看，順利晉級 TOP 10 的千億房企金地集團，依然值得信賴。

金地集團披露的信息顯示，今年 7 月，金地集團實現合同簽約面積 74.1 萬平方米，簽約金額 185.5 億元；今年 1-7 月，累計實現簽約面積 493.3 萬平方米，實現簽約金額 1191.6 億元。

和同行相比，金地集團業績表現突出。

據克而瑞研究中心統計，受累于市場變化，今年 1-7 月，全國百強房企銷售金額的同比降幅為 49%。橫向對比，金地集團的銷售金額同比降幅優于行業平均水平；縱向對比，金地集團 7 月的同比降幅已有所收窄，銷售表現穩中向好。

值得一提的是，金地集團是今年截至目前僅有的銷售突破千億的 10 家房企之一，行業排名第八，較 2021 年上升三位。

凌克指出，這得益于金地集團多年來一直堅持科學的投資策略，深耕高能級城市。

收益優先、流量優先、回款優先，是金地集團今年的投資大原則。

黃俊燦表示，今年金地集團拿地量少但質優。他特別介紹了北京順義馬坡 6050、6053 地塊，" 這個項目就在老的項目邊上，所以開發節奏特別快。從拿地到開盤創了紀錄，不到兩個月就拿到預售證，首開去化率達到 70%。"

" 金地的投資范圍基本在全國一二線高能級城市，通過我們的開發能力，能夠保證開發速度、開發去化率、開盤收益率。從新增土地的情況來看，產品力不錯，首開去化率不錯，續銷也走得非常之穩，全年我們預計經營性現金流回流可以覆蓋掉大部分拿地資金。" 黃俊燦補充道。

對于市場頗為關注的合作方出險項目，金地集團管理層也做了詳細披露。

金地集團財務總監曾愛輝表示，公司從去年開始梳理合作項目情況，涉及實質出險風險的項目有 26 個，" 已處于尾盤或已交付的項目有 5 個，處于正常經營期且已經度過項目資金峰值、不需要股東繼續投入的項目有 16 個，已通過折價等方式收購合作方股權的項目有 4 個，只剩 1 個還在繼續跟合作方就收購條件進行洽談。"

"26 個項目公司所占權益貨值為 135 億，在 7000 多億元未售貨值里占比非常小，合作風險高度可控 "，曾愛輝強調。

資金充裕

財務方面，金地集團管理層在投資者會議上多次強調，" 賬面資金充沛 "，" 覆蓋到期債務沒有任何問題 "。

金地集團在 8 月 4 日發布的《關于公司近期經營及財務情況的公告》中稱，公司現金流充裕，連續六年保持 " 三條紅線 " 綠檔。截至 2022 年 6 月 30 日，金地集團貨幣資金余額約 648 億元，與年初持平。

曾愛輝進一步解釋，648 億元的賬面資金，可自由調用部分占比在 70% 以上。剔除受限資金后，貨幣資金余額對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有 1.38 倍，能夠滿足未來一年生產經營和業務拓展的需求。

賬上有錢，金地集團從容償債。

截至今年 7 月，金地集團已完成境內外公開市場合計約 98 億元到期債券的償還，包括 3 月份 12.8 億元的公司債、6 月份 2.5 億美元的境外債券、7 月 5 日 15 億元的中期票據、7 月 13 日 40 億元的公司債以及 7 月 25 日 2.0 億美元境外債券。

投資者會議上，凌克特別強調，" 我們僅僅還剩一筆 10 月到期的 27 億元公司債，償還完畢，金地今年在境內、境外所有的公司債、中票和美元債已經全部償還完畢。未來兩年，公司的美元債也僅僅只有 2024 年 8 月到期的一筆 4.8 億美元債需要償還。"

金地內部每十天做一次現金流壓力測試。" 即使對未來銷售情況做保守預測，金地的現金流覆蓋公開市場的到期債務沒有任何問題。" 財務總監曾愛輝表示。

與此同時，為保持債券價格穩定，金地集團近期回購動作頻頻。

7 月 28 日，金地公告稱，為維護投資者利益，保持公司標的債券價格穩定，擬以子公司深圳市金地建材有限公司為購買主體，按照交易所交易規則，以市場化方式在二級市場購買公司標的債券，首期規模不超過 10 億元。

同日，金地集團還宣布，凌克及部分核心管理人員已累計購買金地公司債券 2000 萬元，標的債券為 "18 金地 01"、"18 金地 07"、"21 金地 01"、"21 金地 03" 和 "21 金地 04"。為了表明對公司的長遠信心，凌克及部分核心管理人員將按照交易所交易規則，以市場化方式在二級市場繼續購買金地集團存續債券，總規模不超過人民幣 2000 萬元。

徐家俊表示， " 我們針對價格明顯偏低的、偏離估值中樞的債券做一些回購。相信我們穩定住價格偏離度比較大的債券，對于其他的債券來說，價格也是有提升作用的。"

至于未來會否進一步入場，徐家俊稱，" 可以拭目以待，我們賬面上的現金是非常充沛的。"

穿越周期

事實上，對金地集團而言，目前面臨的挑戰并非經營或融資，而在于市場大環境的影響。這也是全行業共同面臨的最大的不確定性。

金地集團內部有一項關于市場的監測數據——市場熱度值。" 如果說去年下半年市場熱度值在 42%，今年上半年只有 20%-30% 的水平。所有房企的銷售額和去年上半年同比有一定水平的下降，我們也一樣 "，王南表示。

不過，" 市場已經從低谷逐漸往恢復的方向走，恢復的過程會比較長。" 王南表示，公司會做好所有的準備去應對市場可能比較長的恢復過程。

穩健了幾十年的金地集團，已經歷練出穿越周期的能力。金地集團稱，公司多年堅持科學的投資策略，深耕高能級城市，優質的布局為公司平穩穿越市場周期奠定了堅實的基礎。

分管集團營銷、運營等工作的副總裁王南詳細介紹了金地集團未來的推盤計劃。

目前，金地集團未售貨值約 7150 億元，70% 分布在一、二線城市，30% 分布在環都市圈的三四線城市。

在供貨保障方面，金地集團預計今年 8-12 月將新增供貨貨值在 1200 億元左右，約 40% 集中在上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市場相對較好的核心城市，為未來的生產經營提供有力保障。

在策略應對方面，金地集團將繼續通過成熟的營銷體系，前瞻把握市場變化，及時調整營銷動作，并依托自研的數字營銷工具，結合大數據技術，不斷提升營銷的精準度，借助金地線上營銷的專業優勢實現銷售轉化。

在產品創新方面，金地集團以 " 科學筑家 " 為精神內核，在可變戶型（flexible 靈動家）、社區景觀（玩唄社區生活系統）、家裝部品部件（金質造 GEMADE ）、G-WISE 綠色健康標準體系等多方面取得突破進展，構建成熟的十大產品系列、六大產品通用品牌，全面覆蓋各個階層不同價值觀客群的多樣化需求。

凌克表示，金地集團將繼續堅持平衡發展的戰略思想，持續提升經營管理能力，做好現金流管理，進一步增強公司的競爭力，積極應對地產行業的變化，確保公司的可持續發展。