需求疲軟、市場觀望情緒濃厚下，今年上半年，多家房企銷售額大幅下滑。

(資料圖)

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年全國商品房銷售金額和面積同比分別下降了 28.9% 和 22.2%。

在當前市場環(huán)境下，越秀地產(chǎn)上半年實現(xiàn)銷售額增長，實屬不易。

" 越秀地產(chǎn)是 TOP30 房企中，上半年唯一實現(xiàn)銷售額正增長的企業(yè)。" 越秀地產(chǎn)資本經(jīng)營部總經(jīng)理姜永進在業(yè)績發(fā)布會上如是說。

據(jù)越秀地產(chǎn) 8 月 18 日發(fā)布的 2022 年上半年業(yè)績，該公司期內(nèi)錄得合同銷售金額約為人民幣 489.1 億元，同比上升 3.2%；營收同比增長 29.1% 至 312.9 億元，核心凈利潤同比增長 1.4% 至 21.3 億元。

銷售額逆勢增長

1235 億元銷售目標不變

越秀地產(chǎn)管理層表示，公司根據(jù)所在城市調(diào)控政策和市場變化，制定 " 一城一策 " 和 " 一項目一策 " 的精準銷售策略，實現(xiàn)了

銷售額逆勢增長

分地區(qū)看，越秀地產(chǎn)持續(xù)深耕的大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約 317.5 億元，占總銷售額的比重為 64.9%，廣州地區(qū)銷售額則同比增加 10.4% 至 293.4 億元；華東區(qū)域、華中區(qū)域銷售額分別實現(xiàn) 13.7%、8.6% 的增長。

越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠在業(yè)績會上表示，" 公司能夠保持穩(wěn)健發(fā)展有四大原因，一是堅持穩(wěn)中求進、保持有質(zhì)量的發(fā)展，在保評級的前提下用好杠桿；二是選好項目與城市，戰(zhàn)略布局非常重要；三是要有產(chǎn)品力支撐；四則是營銷力，越秀地產(chǎn)較早啟動了線上營銷。"

毛利方面，上半年越秀地產(chǎn)毛利率為 21.2%；實現(xiàn)毛利潤 66.5 億元。

林昭遠表示，行業(yè)利潤率下滑是普遍的，毛利率處于 20% 至 25% 之間為合理水平，符合當前行業(yè)發(fā)展態(tài)勢。越秀地產(chǎn)立足選好項目、做好產(chǎn)品、控好相關成本，將利潤率控制在合理水平。

有了上半年強勢的銷售數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)對完成今年目標銷售額充滿信心。該公司此前定下的年度銷售目標是 1235 億元，即同比增長 7%。

業(yè)績會上，林昭遠重申了這一目標，" 對于這個銷售目標，今年不作調(diào)整，非常有信心達成。"

林昭遠認為，從政策角度看，在房住不炒的前提下，相關部門支持剛需及改善需求的釋放滿足，且財稅及貨幣政策、過去各城市購房的限制性條件均有所放松，下半年市場有希望企穩(wěn)回升。

此外，據(jù)姜永進透露，越秀地產(chǎn)可售資源充足， 2022 年可售資源約 2146 億元，其中 61% 位于大灣區(qū)，18% 位于華東地區(qū)。

針對市場下半年走向，越秀地產(chǎn)管理層預計，下半年調(diào)控政策將持續(xù)寬松和完善， 支持居民自住及改善性合理購房需求，保持房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

年內(nèi)預計拿地 457.2 億元

TOD 業(yè)務取得新突破

從拿地金額看，財務穩(wěn)健的越秀地產(chǎn)在今年上半年大幅 " 加倉 "，共支付土地款及拍地保證金 160.8 億元，上年同期則為 109.2 億元。

越秀地產(chǎn)逆勢拿地的野心才剛剛展露一角。姜永進在業(yè)績會上表示，預計今年土地款支出及拍地保證金為 457.2 億元。

上半年，越秀地產(chǎn)堅持 " 一城一策 " 和 " 量入為出 " 的穩(wěn)健投資策略及 "1+4" 區(qū)域化投資布局，將投資重點聚焦在大灣區(qū)及華東地區(qū)，投資項目聚焦在具有經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和人口凈流入的區(qū)域和城市。

報告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)通過多元化增儲方式在 7 個城市獲取了 16 宗土地，總建筑面積約 346 萬平方米；通過 TOD、國企合作和產(chǎn)業(yè)勾地等渠道增儲占比為 55%。

其中，" 大本營 " 廣州獲取 5 個優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲備 126 萬平方米，繼續(xù)鞏固在廣州市場的龍頭地位。

截至 6 月底，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲備約 2860 萬平方米，其中大灣區(qū)和廣州分別有土地儲備 1512 萬平方米和 1292 萬平方米，占總土地儲備的 52.9% 和 45.2%；華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西部地區(qū)占比則分別為 14.5%、19%、9.4%、4.2%。

越秀地產(chǎn)特色的 TOD 模式業(yè)務也在今年上半年實現(xiàn)新突破，首次走出大灣區(qū)，通過產(chǎn)交所摘牌方式于杭州獲得勾莊 TOD 項目，總建筑面積約 37 萬平方米。此外，越秀地產(chǎn)還向母公司收購了廣州琶洲南 TOD 項目。

目前，越秀地產(chǎn) TOD 項目土地儲備合計 359 萬平方米，占總土地儲備的 12.6%。

據(jù)姜永進在業(yè)績會上透露，上半年越秀地產(chǎn) TOD 項目銷售穩(wěn)健增長，實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣 120.7 億元，同比增長 58.8%。其中，琶洲南 TOD 實現(xiàn) 57.9 億元、星樾 TOD 實現(xiàn) 30.1 億元、星瀚 TOD 實現(xiàn) 12.8 億元。

" 過去 30 年來，TOD 業(yè)務是越秀地產(chǎn)的重要產(chǎn)品線。隨著城市軌道交通的發(fā)展，各大城市非常注重地鐵上蓋物業(yè)，各級政府也非常重視軌道交通將產(chǎn)城融合在一起。" 林昭遠表示。

據(jù)林昭遠介紹，過去幾年，越秀地產(chǎn)組建了 TOD 研究院，針對城市規(guī)劃發(fā)展與企業(yè)經(jīng)營需要的有機融合，越秀地產(chǎn)與各大城市地鐵規(guī)劃建設方做了多輪接觸和交流，也取得了一定的成就。

" 相信隨著 TOD 項目數(shù)量的增加和開發(fā)效率的提升，以及我們 TOD 產(chǎn)品力的聲譽，越秀地產(chǎn)在 TOD 領域具有一定的競爭力，有望進一步拓展相關項目。" 林昭遠表示。

三道紅線保持綠檔

債務結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化

銷售額逆勢增長

截至 6 月底，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為 390.5 億元。雖現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物較上年同期有所減少，但主要系上半年加大了土地款項支出，這部分支出是越秀地產(chǎn)未來的增長動力。

三道紅線方面，越秀地產(chǎn)持續(xù)保持綠檔，流動性充足。剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為 69.4%，凈借貸比率為 59.7%，現(xiàn)金短債比為 1.45 倍。

債務結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，截至 6 月底，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的借貸占總借貸的 32%，去年同期則為 39%。

融資方面，報告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)抓住國內(nèi)有力的市場融資環(huán)境，成功發(fā)行公司債共 61.5 億元；融資成本進一步降低，平均借貸成本同比下降 34 個基點至 4.11%，在行業(yè)中處于領先地位。

越秀地產(chǎn)穩(wěn)健的財務狀況獲得了評級機構(gòu)的認可，穆迪、惠譽繼續(xù)維持其 Baa3 和 BBB- 投資級信用評級，展望 " 穩(wěn)定 "。

去年下半年來，部分房企出現(xiàn)流動性問題，出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保現(xiàn)金流。憑借充裕的資金和信貸額度，包括越秀地產(chǎn)在內(nèi)的穩(wěn)健房企有望在這一輪市場波動中有所斬獲。