往年淡季的8月樓市,今年并不平靜。數個樓盤傳來降價消息,為“金九銀十”傳統旺季前的廣州樓市帶來新的關注點。
廣州樓盤降價是不是普遍現象?降價背后的原因是什么?據統計,目前有明確降價消息的樓盤,主要分布在番禺、白云、荔灣和增城4個區、9個樓盤,降價區間從單價直降數百元至數千元,降價原因也各有不同,其中,以“特定樓層和特定戶型”的“特價單位”為主。從8月廣州一手樓市的整體情況來看,樓盤降價并非普遍現象,價格未出現全面下調。
最高降價8000元/平方米
據統計,在出現降價的4區9盤中,降價幅度最大的是番禺區的祈福繽紛匯,現價3.4萬-3.6萬元/平方米,而此前樓盤售價為4.2萬元/平方米,降價幅度高達8000元/平方米。對此,廣州中原研究發展部認為,降價主要原因是“原定價與地段價值不符,降價屬于合理情況,回歸理性”。
白云和荔灣降價幅度較大的盤包括:建發央璽和北大資源博雅1898,降價在4000-5000元/平方米的區間,降價多是由于板塊熱度原因,開發商促銷優惠。此外,白云的綠地柏玥晶舍也降價2000-3000元/平方米,但針對的是“特定樓層戶型”。
此外,降價樓盤大多是推出“特價單位”吸引客流,降價區間在500元-1500元/平方米為主;也有開發商為了吸納大戶型和改善置業的購房者,采取贈送車位策略去貨,屬于定價不變的“暗降”。
廣州中原研究發展部認為,目前廣州市場上項目調價仍屬于“個別行為”,而且調價主要方式為“特價房促銷”,即主要針對“特定樓層、特定戶型”;單個項目全面下調價格的占比較少,且調價的主要原因為早前定價過高,目前理性回歸。
從調價項目區域分布來看,促銷行為主要集中在距離市中心較遠、區位條件一般的樓盤。從8月網簽情況來看,這一類帶有明顯缺點的項目調價并未對實際成交帶來明顯刺激,當前環境下,購房者入市判斷更加理性,不會因為價格調整而“一窩蜂”入市。
另一方面,市內不少熱門板塊項目價格基本保持穩定。如廣鋼貨量充足的項目,整體優惠幅度、促銷力度反而比上半年3-5月有所收窄;增城朱村、黃埔知識城部分臨近地鐵的項目,借21號線即將貫通至天河的東風,價格強勢,但仍吸引不少購房者入手。
一手成交整體平淡
根據監控顯示,8月廣州網簽一手住宅成交量為7292宗,環比上升3%;總成交面積為76.64萬平方米,環比上升1%。從5月起,廣州一手成交基本維持在7000宗(約75萬平方米)關口,市場交易氣氛相對平淡。
另一方面,本月全市新批供應僅5159宗(55萬平方米),創春節月(2月)以來年內第二新低,面積環比下跌16%。主要原因為部分開發商在完成半年業績沖刺后,6-8月保持靜觀其變的心態,待“金九銀十”視市場情況再調節推貨、定價策略。
從各區情況來看,本月供貨區域個數比上個月有所增加,7月“零供應”的天河、荔灣兩區本月各有一個項目推貨。
但一手主力區南沙、增城、番禺等供應環比“全線下降”,其中“東大倉”增城本月僅供應11.55萬平方米(1117套),環比下跌34%,整體供應量被南沙超越;除跑量大盤外,增城下半年以來全新盤開盤推貨力度偏弱。
雖然近年增城商住地供應明顯增加,但通勤、配套條件較佳的新項目較少,大多集中在荔城、中新鎮等外圍板塊,在當前平淡市場環境下,即使大批入市亦難以吸引購房者關注,故開發商調整推盤策略,延后推貨或以小批量入市的方式試探市場反應。
南沙成交環比增超五成
8月成交較為搶眼的區域為南沙,該區成交15.3萬平方米(1538宗),環比增52%,為8月成交增幅最大的區域。得益于貨量充足、4號線通勤優勢、推貨板塊生活配套成熟度較高,越來越多購房者關注南沙。
成交第一大區增城本月成交18.85萬平方米(1886宗),環比增加9%,科慧花園、綠湖國際城以及譽山國際三個跑量大盤累計成交7.4萬平方米(801宗),占區域39%的成交總面積。除上述三盤外,增城其他項目月度成交均不過百宗,與南沙“百花齊放”的情況相比,增城提供給主流剛需上班族人群的選擇空間有待改善。
由于新批供應速度放緩,8月全市整體消化周期回落至9.7個月,整體庫存為777.57萬平方米,環比跌2%。
從各區情況來看,成交大區南沙消化周期從7月的9.6個月回落至8.4個月,該區大盤集中、性價比高的優勢越來越吸引買家置業,本月表現出供不應求的情況。
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