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      房?jī)r(jià)高中介費(fèi)就高合理嗎?如何有效降低中介費(fèi)?專(zhuān)家解讀_天天速遞
      發(fā)布時(shí)間:2023-05-27 16:00:31 文章來(lái)源:中央廣電總臺(tái)中國(guó)之聲
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      買(mǎi)二手房,要掏一筆不菲的中介費(fèi),這種情況你遇到過(guò)嗎?不少購(gòu)房者詬病房屋中介“以房屋價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行固定費(fèi)率計(jì)費(fèi)”的計(jì)費(fèi)方式并不合理。一筆中介費(fèi)可能相當(dāng)于購(gòu)房者好幾個(gè)月的收入,無(wú)形中增加了買(mǎi)房成本。

      近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》,提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用等。固定費(fèi)率的中介費(fèi)究竟從何而來(lái)??jī)刹块T(mén)發(fā)文要求合理降低中介費(fèi),合理程度又該如何把握?

      購(gòu)房方:中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理


      (資料圖)

      房屋中介:很多服務(wù)是“看不見(jiàn)”的

      浙江省湖州市的市民王先生這段時(shí)間在看房,他認(rèn)為房?jī)r(jià)高,中介費(fèi)就高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不合理。

      王先生:比方說(shuō)100萬(wàn)元的商品房中介費(fèi)2萬(wàn)元,但400萬(wàn)元的聯(lián)排別墅中介費(fèi)將近10萬(wàn)元。中介付出的時(shí)間成本和勞動(dòng)成本是一樣的,那為何要憑房?jī)r(jià)多少收取中介費(fèi)呢?還有抽成太高了,如果抽成2%,光是中介費(fèi)就抵得上我一年的工資收入了。

      房地產(chǎn)分析師張大偉指出,購(gòu)房者對(duì)于中介費(fèi)反映最多的聲音,就是房?jī)r(jià)高低對(duì)于中介費(fèi)來(lái)說(shuō)影響巨大,但是可能中介服務(wù)并沒(méi)有什么差別。

      張大偉:比如說(shuō)二三線城市一套100萬(wàn)元或者幾十萬(wàn)元的房產(chǎn),和北京上海這種一線城市的幾千萬(wàn)元的房產(chǎn),對(duì)于中介來(lái)說(shuō),包括帶看、房產(chǎn)交易、過(guò)戶后續(xù)的流程貸款服務(wù)等,其實(shí)服務(wù)內(nèi)容并沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別,中介提供的勞動(dòng)量基本是一致的,但是中介費(fèi)有可能會(huì)相差幾十倍。

      一方面,購(gòu)房者認(rèn)為目前的房屋中介費(fèi)過(guò)高,按照房屋價(jià)格的固定比例收取中介費(fèi)不太合理。但另一方面,房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也有不同看法。

      安徽合肥某房產(chǎn)中介胡經(jīng)理:不能說(shuō)你買(mǎi)500萬(wàn)元的房子,我收你1萬(wàn)5千元,買(mǎi)20萬(wàn)元的房子,我也收你1萬(wàn)5千元。房源有成交方和維護(hù)房源的那一方,中間環(huán)節(jié)是很多的,比如說(shuō)錄入人、維護(hù)人、委托人、委托書(shū)人、鑰匙人、攝影師以及實(shí)勘預(yù)約人,他們都要去分這筆傭金。

      還有中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人指出,價(jià)格較低的房子可能交易周期也相對(duì)較短,而價(jià)格較高的房子成交速度會(huì)比較慢,房屋帶看量較大,成本也會(huì)隨之增高。另外,成交價(jià)高的房子,其信貸過(guò)程中的問(wèn)題也更復(fù)雜,所以總價(jià)高的房子會(huì)酌情多收取一些中介費(fèi)。

      某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳:大多數(shù)的經(jīng)紀(jì)人可能一年賣(mài)不了幾套房子,服務(wù)了10個(gè)甚至50個(gè)客戶,成交的也就是一兩個(gè)。他覺(jué)得自己付出了很多勞動(dòng),但實(shí)際上這個(gè)勞動(dòng)最后是由成交的客戶來(lái)買(mǎi)單,所以成交的客戶又會(huì)覺(jué)得自己沒(méi)有獲得高達(dá)10萬(wàn)元的服務(wù)。

      此外,中介機(jī)構(gòu)也表示,他們提供的中介服務(wù)包括評(píng)估費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、買(mǎi)賣(mài)代理費(fèi)、權(quán)證辦理服務(wù)費(fèi)等。而對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這些服務(wù)很多是“看不見(jiàn)”的,所以購(gòu)房者覺(jué)得服務(wù)和收取的費(fèi)用不成正比。

      新規(guī)提出合理降低中介費(fèi)

      房地產(chǎn)分析師:未來(lái)可探索分檔定價(jià)

      據(jù)了解,在二手房交易中介費(fèi)方面,我國(guó)此前曾實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理制度。2014年6月,國(guó)家發(fā)展改革委、住建部發(fā)布通知指出,房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)用,實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由此我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)逐漸實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

      北京合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出,低至百分之一點(diǎn)幾到最高百分之二點(diǎn)七的中介費(fèi)費(fèi)率已經(jīng)在全國(guó)實(shí)行多年,是市場(chǎng)化博弈的平衡結(jié)果。近幾年對(duì)于中介費(fèi)過(guò)高的“聲討”首先和房?jī)r(jià)的水漲船高有關(guān)。

      房地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也是高價(jià)中介費(fèi)成立的主要原因之一。

      張大偉:十年前,很多城市都有好幾家中介公司競(jìng)爭(zhēng),現(xiàn)在全國(guó)出現(xiàn)了一兩家獨(dú)大的格局。一方面是大型中介公司市場(chǎng)份額占比較高,另外中介費(fèi)的費(fèi)率又比較高,購(gòu)房者可選余地小,所以中介費(fèi)的高費(fèi)率影響就凸顯出來(lái)了。

      此次,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的意見(jiàn)提出,要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。郭毅認(rèn)為,新規(guī)沒(méi)有對(duì)費(fèi)率進(jìn)行直接管制,留出了彈性空間,能夠兼顧企業(yè)自身的發(fā)展,同時(shí)也能夠滿足消費(fèi)者的利益。

      郭毅:針對(duì)一些成交周期較短且房?jī)r(jià)水平本身偏低的社區(qū),制定的費(fèi)率也相對(duì)較低;針對(duì)一些總價(jià)相對(duì)偏高且成交周期長(zhǎng)、難度大的社區(qū),制定的費(fèi)率也相對(duì)較高,因?yàn)橹薪楣拘枰冻龈嗟姆?wù)成本。

      那么合理降低究竟該怎么降?降多少才算合理?張大偉指出,未來(lái)的趨勢(shì)可能是按照意見(jiàn)中提出的“鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”來(lái)探索。

      張大偉:比如說(shuō)300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房產(chǎn)或者500萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房產(chǎn)按照二點(diǎn)幾的費(fèi)率收中介費(fèi),但是500萬(wàn)元以上、500萬(wàn)元到1000萬(wàn)元、1000萬(wàn)元以上房產(chǎn)的中介費(fèi)可能有封頂,然后中介費(fèi)費(fèi)率逐漸降低。

      郭毅建議,部分地方可以試點(diǎn)精準(zhǔn)化“指導(dǎo)價(jià)”。

      郭毅:不同城市可能會(huì)針對(duì)不同板塊的特點(diǎn),給出“一城一策”、“一區(qū)一策”的更精確的中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的管理和指導(dǎo),更有利于中介公司提升服務(wù)水平,同時(shí)還能滿足消費(fèi)者的利益。

      專(zhuān)家:針對(duì)不同的項(xiàng)目來(lái)確定不同的計(jì)費(fèi)方式

      據(jù)了解,在二手房買(mǎi)賣(mài)中,北京的中介服務(wù)費(fèi)率一般以2.7%為標(biāo)準(zhǔn),實(shí)際過(guò)程中會(huì)根據(jù)市場(chǎng)、客戶的熟悉度等方面有一定折扣,目前中介費(fèi)基本由買(mǎi)方承擔(dān);上海的中介費(fèi)通常是成交價(jià)格的3%,其中買(mǎi)家支付2%,賣(mài)家支付1%。

      深圳率先采用“單邊代理”模式,買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)獨(dú)立委托與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。中介方“各為其主”,以爭(zhēng)取委托方在實(shí)際交易中的合法利益最大化;重慶則是引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用,推進(jìn)相關(guān)制度改革。

      清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長(zhǎng)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示,比較合理的定價(jià)方式是針對(duì)不同的項(xiàng)目來(lái)確定不同的計(jì)費(fèi)方式,并不需要都和房屋的總價(jià)進(jìn)行掛鉤。即使是和總價(jià)掛鉤,也不一定是以線性遞增的方式。在充分競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下,一定會(huì)有一些經(jīng)紀(jì)服務(wù)的企業(yè)采用差異化的策略進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),促進(jìn)交易費(fèi)率達(dá)到消費(fèi)者們更能夠接受的合理水平。

      吳璟認(rèn)為,當(dāng)前多數(shù)城市的中介費(fèi)率確實(shí)偏高。但是,中介費(fèi)率的回落需要以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式來(lái)回到一個(gè)合理水平。此次新出臺(tái)的十項(xiàng)措施就為促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、促進(jìn)服務(wù)透明的規(guī)范化創(chuàng)造了最重要的一些基礎(chǔ)條件。

      責(zé)編:姚昕玥

      一審:姚昕玥

      二審:胡澤匯

      三審:朱曉華

      來(lái)源:中央廣電總臺(tái)中國(guó)之聲

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