5月17日清晨，南京市秦淮區小松濤巷9-4號屋主夏寶珍出去買菜時，又照例繞回生活了30多年的老巷子看看。自3月18日搬出老屋交出鑰匙后，小松濤巷的“一舉一動”，無不牽動著包括她在內的50戶居民的心。

【資料圖】

小松濤巷地處繁華地段，超七成住戶居住面積不足30平方米。由于片區內院落建筑、多層建筑、歷史建筑和棚戶區混雜，這里曾是城市更新的“硬骨頭”。千呼萬喚下，小松濤巷更新項目終于啟動，今年5月進入建筑拆除階段。作為我省首批城市更新試點項目之一和南京首個落地實施“留改拆”更新方式的成片居住類地段，小松濤巷怎么拆、留什么、如何改，不僅關乎原住居民的“安居夢”，也在為同樣歷經風雨的老街巷蝶變“重生”尋找最優解。

老舊小區拆除精細到“一磚一瓦”

從淮海路走入狹窄的小松濤巷，首先映入眼簾的是清爽干凈的街面。隨著違建被陸續拆除，原本搭建密集、空間狹窄的區域豁然開朗，從明清時期開始形成的南京傳統民居布局漸漸顯露出來。

69歲的壽小龍在這里長大、結婚、育子。老房拆除前，記者曾到過壽小龍被認定為危房的家。巷子前面是自建的簡易衛生間和廚房，穿過約半米寬、3米深的巷子，才能進到壽小龍的家。在這間不足20平方米的老屋內，他們一家三口擠了近40年，終于等來棚戶區煥新。

小松濤巷總用地面積約1.01萬平方米，由于建設年代久，存在建筑結構出現安全隱患、地塊私搭亂建、消防通道無法滿足要求等問題。2021年，小松濤巷啟動更新前準備，經過29場居民議事會的推動，50戶更新戶全部簽約，并于今年4月全部搬遷完畢。

根據更新方案，居民可選擇原地安置、易地置換或貨幣回購。壽小龍選擇原地安置，目前他和老伴暫時與子女住在一起，等房子翻新后，他們會搬回來養老。“對老房子有感情，門口的水杉樹是我父親栽種的，有60多年歷史了。”壽小龍說。

一間約20平方米的房子，小松濤巷拆除現場負責人張琴要帶著10名工人拆3天才能完工。他們以4人為一組，一人攀上梯子小心揭開屋頂瓦片，一人負責扶住梯子，一人負責接住瓦片，第四人負責將瓦片整齊地碼在空地上。“以往這么大的房子，一個工人開著推土機1小時就能拆完，現在需要人工一塊塊地剝離。”張琴告訴記者，這樣“精致”的拆法能保留四五百塊清水磚，“這些磚塊我們小時候還見大人燒制過，現在都沒了。”

作業時發現的上百塊明城墻磚，給工作人員帶來更多驚喜。記者在拆除現場看到，小松濤巷9-3號和9-4號少量墻皮剝離后，可以看到不少帶有清晰銘文的城墻磚。夏寶珍告訴記者，這些城磚都是過去留下的“老物件”，“當時百姓蓋房子沒有錢買磚，就在老城墻坍塌角上就地取材。”回收現場負責人王羿介紹，截至5月23日已回收到400余塊城墻磚，將用于修復明城墻。

由于區域內全是“寶貝”，小松濤巷的拆除工作更像是在小心翼翼地歸類整理——拆除的過程盡可能輕拿輕放，能留下的盡量留下，能保護的盡量保護。比如，片區內的東方飯店屬于文物，需要根據原貌原址修繕；游府西街27號建筑，小松濤巷11號、15號，淮海路53號1、2號建筑主體將保留，修復后活化利用；老居民用了30多年的三門櫥、街巷內一人合抱粗的老枇杷樹、10多米高的水杉樹也都將保留下來。拆除工作結束后，片區將轉入考古階段。

留住舊肌理也要面向新未來

小松濤巷啟動拆除以來，東南大學建筑學院副院長鮑莉隔三差五就要來一趟。“能不能守住歷史文化街巷的根和魂，拆除環節太關鍵了，一磚一瓦一旦被破壞，后面想再恢復就難了。”鮑莉說。

兩年前，東南大學建筑學院設計團隊就參與到小松濤更新設計方案中。“過去的街巷布局是在長期歷史演進中由居民自發推動形成的，這樣的肌理是規劃建筑師設計不出來的。”行走其間，她常常被老南京人的居住智慧和巧思打動，“你看，這樣的街巷幾乎能串聯起每家每戶，方便鄰里之間交流，寬度又恰到好處，能實現屋內采光最大化，借用風的對流還能把自然風引入屋內……”

如何留住原有的街巷肌理，成了小松濤巷更新項目首要考慮的事。片區內既有歷史建筑，又有居民自建房，還有搭建的簡易棚房，拆除方法和順序格外重要——通過保留多層住宅、歷史建筑，先拆掉近年來零星搭建的違章建筑，再改造危房、舊房，從而留住街巷的基本院落空間格局和原有的磚木結構形式。城市無序擴張中一度遭到破壞的一些街巷，也將通過此次更新得到修復。比如，小松濤巷靠近游府西街的一段街巷曾從12米被擴寬至16米，在測試滿足通行需求后，此次將被還原至12米寬。

空間布局之外，更新材料也是重點關注的元素。除了明城墻磚、清水磚，即使是拆出的二三十年來居民自建房常用的紅磚，也讓鮑莉如獲至寶。“清水磚是上世紀50年代的，這些紅磚年代要近一些，但它們經過時間洗禮都泛起微黃，歷史痕跡是我們無論如何都復刻不出來的。”對于如何用好這些“寶貝”，設計團隊早有規劃：拆出的清水磚、紅磚、小瓦等，都將被用于修復巷子保留下來的歷史建筑；其他建筑的內部空間及外部墻體的翻修材料，也將大部分利用清水磚，實現原磚原瓦原地再利用。

更新不能局限于還原風貌，如何為歷史街巷植入適度的現代性，讓其更好地適應當下、走向未來，小松濤巷試圖尋找答案。

面對極端的小面積住宅，項目引入高效空間概念，通過將層高提升80厘米，可使生活空間增加60%。記者在設計圖上看到，更新之后的小松濤巷，部分住宅層高將做到3.6米，這樣的挑高設計使得房屋“麻雀雖小五臟俱全”——一樓商用、二樓居住，居住區通過優化設計實現兩室一廳一廚一衛的空間布局，滿足現代居住需求。

綠色低碳，是小松濤巷探索現代化的一大關鍵詞。在居住體驗上，小松濤巷的目標是實現“彎道超車”，從棚戶區一躍變身為綠色建筑。這樣的“綠色建筑”是可觀可感的，比如，改造之后，通過打通東西通風廊道和系統設計，滿足室內自然通風需求，可實現建筑的“冬暖夏涼”；盡可能保留高大樹木，同時借助不同標高屋頂形成的高差，在緊湊的城市中心街區打造立體化、多層級的公共空間綠地，滿足鄰里交流需要。

基于運行成本等因素，綠色建筑大多用于新建大型項目，而用于老舊小區更新，國內尚無先例。因此，小松濤巷的每一步都是“摸著石頭過河”，需要在建設和運行環節進行能源監管，獲得真實監測數據，驗證綠色設計是否科學合理有效。“綠色建筑的改造不僅是對低碳節能建筑物質空間的塑造和生態綠化新能源技術的加持，還要將健康舒適、資源節約、智能智慧等理念融入城市發展全生命周期。”鮑莉說。

努力蹚出一條可復制的新路

如何為其他歷史文化街巷煥新創造出更多可復制、可推廣的經驗？作為我省首批48個城市更新試點項目之一的小松濤巷項目被寄予厚望。

控制成本，是擺在每一個城市更新項目面前的“必答題”。相較于大拆大建，如此精細化的拆除重建費時費力，人工成本也相應增加。但經初步測算，小松濤巷項目將令人難以置信地實現資金“就地平衡”。南京市規劃和自然資源局秦淮分局副局長、秦淮區更新辦綜合計劃組組長童承江解釋，通過挑高設計等方式適度提升區域容積率，將原本的居住用地變成商住混合用地，未來區域商業運營、地下停車場收益將能平衡地塊更新支出。

受益最大的，還是老居民。夏寶珍記得，過去來的一撥撥開發商，看了房子以后都直搖頭，表示根本開發不起來。而按照現在的房屋置換協議，居民房屋使用面積不變，只需按比例（C級60%、D級40%）承擔每平方米約5100元的建設費用。也就是說，如果原來住的是30平方米D級危房，居民僅需自掏約2040元/平方米、共計6.12萬元，就能搬回煥然一新的家。

將原本的居住用地變成商住混合用地，這樣的大膽做法離不開政策的支持。記者了解到，考慮到城市更新項目普遍存在地塊小、分布散、配套不足等現實情況，我省鼓勵老舊小區更新試點探索規劃政策創新和空間復合利用，可結合實際情況，靈活劃定用地邊界。《南京市國土空間規劃條例》第32條規定，城市更新項目在遵守國土空間規劃、確保公共利益和安全前提下，可適當調整片區范圍內有關建筑間距、退讓、密度等現行規劃指標，但不得減損周邊地塊的相鄰權益。

為了蹚出一條全新且可推廣的老舊小區成片區更新模式，小松濤巷的“大膽”創新還有不少。比如，在保證通行功能的基礎上，小松濤巷路邊建筑將采用騎樓形式，在人行道上建房子，一樓空間作為人行道，樓上供居民居住，從而既支持復合功能的實現，也沒有突破老城24米的高度限制。

童承江說，小松濤巷更新項目的目標，是綜合提升片區內居住、通行、生活功能，最終實現多方共贏——項目更新后，底層做成各類公共商業，功能復合后，居民生活更便捷；增加步行通道，人行、非機動車、機動車都有獨立路權，交通更順暢；片區內商業運營收益增加，平攤更新成本，實現經濟效益最大化。

作為試點項目，小松濤巷項目的動態也備受同行關注。江蘇省規劃設計集團城市更新規劃設計院總設計師劉志超期待，在普查評估街巷歷史文化資源、最大化實現原住居民利益以及在狹窄街巷中布局綜合管廊等方面，小松濤巷都能有更多探索和創新實踐。

“目前，摸清一條街巷的歷史文化家底其實是比較困難的，除了文保單位是明確需要保護的，街巷中更加面廣量大的歷史建筑、近二三十年建設的一些承載著大量歷史信息的既有建筑，如何保護、保護到什么程度，都需要進一步予以明確。”他也提醒，在歷史街巷的更新中，一旦以商業為目的，很容易出現“紳士化現象”，即街區改造后更加符合高消費人群的需求，導致原來的居民無法真正享受到更新改造的成果。“這樣有損公平的現象肯定是要避免的。”在劉志超看來，在老街巷更新過程中，老住戶不能缺席。“沒有誰比老住戶更了解小松濤，他們應當參與到更新改造的全過程中，他們的訴求也需要真正被看到。”

記者 劉春 顧敏